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二轮调控开启为什么高房价要跌

发布时间:2021-01-07 18:27:16 阅读: 来源:岩棉板厂家

新京报

在人民币实现可自由兑换前,行政手段调控的效果会更好一些;但房价要真正降下去,牺牲土地出让金收入是明确的。

11月28日,天津和上海同时出台十月长假之后的第二轮新调控政策,首付款将大幅提高,据媒体报道,央行对住房按揭贷款提出窗口指导,要求控制贷款。

事实上,中国房价之高已严重触及了三个顶部:第一个是市场顶,第二个是国际顶,第三个是政策顶。一般而言,市场顶要比政策顶高一些,比政策底更低一些;纵观股市和楼市,大致如此。但是,如果触及国际顶,就很难再高上去了。

在市场顶方面,依照国际惯例下的指标衡量,中国房地产多年前已触市场顶、并且连年创新高,很多人以为,这种趋势会一直持续下去。就国际顶而言,北京、上海和深圳的高房价可以进入世界前十强,但对比城市居民收入,却不及其他入榜城市的三分之一,如果综合空气质量等生活品质,更是无法相提并论。

因此,综合市场和国际的双顶比较之后,行政下了狠手。对比一下不难发现,本轮调控无论从性质、作用还是影响跟以前绝非一样。此次调控是降房价,以前的调控是稳定房价上涨。

为什么这样说?

众所周知的是,地方财政收入的很大部分来自于土地出让金,依照最低估算,房价中60%以上被地方的土地出让金和税费占据。所以,地方出台的调控政策虽然看起来很努力,但却造成了土地供应的减少,致使地王频出,最终还是拉高了房价。而种种地方政策,致使假离婚等社会问题频出,但符合条件的购房者却依旧可以高价购买房子。

而这一轮调控,据媒体透露,高层明确指出多个城市包括北京、上海、深圳和很多二线城市的房价只能下跌不能上涨。在这一背景下,才有了央行、上海和天津——相信还会有更多的城市跟进的严厉调控政策。

不仅如此,银监会也对通过网络或其他手段筹集首付款做出了严厉的禁止规定。综合各种情况看,目前的调控措施基本属于股市中的熔断机制,一线城市的交易量自十月以来基本有了大幅降低。并且,调控政策出台后,购房者需要筹集的首付款会更多,高杠杆购房者也会相应减少。

9月27日,笔者曾撰文《人民币国际化高房价拐点来了》,阐述了房地产背后的金融逻辑。事实上,自10月1日人民币入篮子,人民币的国家化起点将会到来。而自10月至今,人民币对美元持续贬值,当人民币与国际货币达到均衡状态后,人民币或许会实现可自由兑换。

然而,实现人民币可自由兑换的前提是,中国资本市场的泡沫要被挤掉。就我国来看,去年股市暴涨到5100多点后,已降到了安全区,目前的点位跌也不会出现腰斩的情况了。而人民币的修正性贬值也在持续。在挤掉股市和人民币的泡沫后,触及三个顶的中国房价的走势也可想而知。因此,目前的问题并非房价会不会跌,而是会在人民币国际化之前跌还是之后跌。

为什么房价会跌?因为高房价的维持需要有热钱和游资加以维持。但随着人民币加入SDR实现可自由兑换,本币贬值,从投资角度考虑,以人民币计价的房子将被抛售,国外对本国的投资意愿也会降低,加之经济处于下行周期,资本外流大于流入,从而使高房价难以为继。

纵观国际经验,在本币国际化的路上,房价上涨的背景是有外资涌入,经济走强,致使本币升值。除此之外,只会下跌。当然,也有本币贬值房价不跌的时候,但在经济下行、资金外流和本币贬值、房价泡沫严重的情况下,房价只会下跌。

这里需要警惕的是,假如房价在人民币国际化之后暴跌,其危害将远大于国际化之前跌。“日本病”即是一例,日本在20世纪80年代初赶超美国经济时形成了经济病症。其爆发表现在本币对美元持续上涨后暴跌;股市创历史最高后暴跌;房地产泡沫破灭后暴跌。自此,日本陷入了二十年的经济低迷。

因此,在人民币正式实现可自由兑换之前,汇率和资本项下尚可控,行政手段调控的效果会更好一些。只是,本轮房价要真正降下去,牺牲地方财政,特别是土地出让金收入是明确的。不过,相对于整个经济的稳健发展和汇率改革目标的实现,这些牺牲算不了什么。

贺江兵(学者)

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